大数据和楼市计划经济

金羊毛工作坊   goldenfleece21   2018-08-01 14:57  

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导读:深圳最新出台的楼市调控补丁,精妙地说明了政府是如何利用掌握的楼市大数据(这个数据并不对公众公布)来实现精准的行政调控的。

深圳的案例告诉市场,政府手中几乎掌握着房地产市场所有层次的数据,这个强大的数据只有政府之力可以实现,集民政、税务、信贷、产权交易登记于一体,涵盖了商品房、商住楼、一手房、二手房交易数据,交易者的年龄、婚姻状况;交易者的产权转移情况、资金来源情况……在房住不炒的最高政治正确指挥棒下,如马云所期待的那样,大数据成为楼市精准行政调控的最大杀器。

为何将婚姻状况与限购限售挂钩?深圳的国土部门告诉我们,离婚2年还是1年限购/限贷完全是基于大数据的强大分析。

离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房成交总量的10.8%;离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的86.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%

大数据是如此强大,以至于可以帮助政府完美抓取楼市所有参与者的行为数据,进而控制整个市场参与者的交易行为,市场的价格、流动性也会受到行政手段的完美“操控”。

政策制定者应该最清楚市场发生了什么。某种意义上,在房住不炒的政治指挥棒下,政府已经用大数据武装起来的行政工具把楼市捆得像五花大绑,政府和市场的博弈更加激烈,政府出一政策,民间就多一套利,套利又倒逼政府打补丁,补丁越打越多,就成就了今日逐渐被冻结的一线楼市。

我们详细拆解一下深圳楼市新政——

1、暂停企业购买新建商品住房,且企业购房限售5年

数据基础:政府掌握了3年来企业名义购房数据(一手房/二手房)及动态趋势。

2013年7月至2018年6月,企业购买新建商品住宅共2822套、占全市新房总成交量的1.35%;企业购买二手商品住宅10201套,占全市二手商品住房总成交量的2.21%,2017年,企业购买新建商品住宅785套,占全市新房总成交量的3.05%,较上年提高0.92个百分点。企业购房异常活跃的背后蕴藏着大量炒作因素。

2、居民购房:3年限售

数据基础:2017年,深圳不动产产权证书两次转移间隔时间不满3年的,占到全部二手住房销售面积的46.2%

这意味着推出三年限售政策,将锁死23.7%约40.34万套商品房的流动性。

3、商务住宅限售五年。

数据基础:2017年初至2018年4月下旬,深圳市企业法人购买一手商务公寓(含预、现售)2011套,占总套数的16.9%.

2013年7月至2018年6月,全市新建商务公寓和二手商务公寓分别成交3.45万套和1.01万套,占目前全市存量商务公寓(截止2018年6月30日,我市产权登记的商品公寓共5.5万套)的81.1%,表明近5年商务公寓交易活跃;5年内转手交易的商务公寓占二手商务公高交易总规模的65%-75%,投资投机购房较为明显,该政策具有前溯性,对新购买和已购买的商务公寓均执行限售,全市约81.1%的商务公寓将被锁定交易

这意味着政府通过限售,全市约81.1%的商务公寓将被锁定交易。

4、为何提离婚2年这个期限?

数据基础:离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房成交总量的10.8%;离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的86.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%

流动性就是这么被锁死的

行政性手段在2017年后的房地产调控中,从传统的限购限贷逐步升级到涵盖限地价、限房价、摇号、房票等种类繁多、门类齐全的武器库,行政之手彻底压制了市场之手,把房地产市场流动性冻结的同时(冻住楼市),却在一连串扭曲的行政干预之下,演变出一出出滑稽的人间悲喜剧,从杭州90岁的老妇离婚摇号买自住房,到演艺明星纷纷以公司名义抢购上海楼盘,再到西安爆出的各种摇号猫腻故事……

前不久福建宁德,当地政府最新出台的楼市调控中,赫然推出了楼市涨停板制度——中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内。

吃瓜群众不知道政府是如何拍脑袋定出了6%的房价涨停板的,但这一创举意味着,自引入一手房限价+摇号政策后(类似A股的打新政策,IPO 估值最高不能超过23倍PE),楼市再一次创造性地借鉴了资本市场的涨停板制度(注意,这里没有跌停板限制,大概地方行政领导根本没想过房价会跌)。

2017年以来的本轮楼市调控,一个鲜明的特点就是行政手段不断从资本市场监管取经,一手房计划经济,二手房市场经济,目前看,大数据如虎添翼,政府完全可以实现二手房也进行计划经济了。

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责任编辑:林夕 关键词: 深圳楼市调控 房地产 金融 楼市 楼市调控


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