魏杰:十九大、两会后中国正在大规模调整经济布局(2)

魏杰   2018-04-04 14:02  

1989年3月份日本开始紧缩,首先把股市泡沫挤破,大量上市公司亏损。上市公司为了弥补亏损,大规模抛出房子。像现在的常识公司一样,紧接着外资要离开日本了,也大规规模抛出自己手里的房子。这时候不知道谁给日本出一个馊主意,实行房产税。这时候大量房产多的个人也开始抛售房子。几股力量,上市公司、外资、房子多的个人。一下让住房供给超过刚性需求的现象成为现实。1990年泡沫挤破了,导致90年代日本的金融危机。

我前年在东京调研时发现北京房子卖掉一套,在东京可以买三套。因为很便宜,房子多。中国房地产泡沫如果挤破了,后果比日本要严重多了。因为我们个人财富的65%是房产。一旦挤破,所有人财富将缩水,而且所有财富都以现在的价格为基础,一旦大幅度下跌,必然导致信用关系断裂,会产生意想不到的后果。

所以我们提出要抑制房地产泡沫。抑制有两层意思,一个是不能继续吹大,继续吹大未来将很麻烦。另外一层,现在也不能挤破,因为现在挤破现在就很麻烦。既不能现在挤破也不能继续吹大,就抑制资产泡沫。

提出中晚期对策和长效机制相结合。中短期对策有两个政策,一个是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给,一定会让住房供给超过刚性需求。就是现在的限购限贷。现在这股冲动很强烈,一旦放开一定会让住房供给远远超过刚性需求。跟大家在底下调研,冲动很强,一线城市每家可以买两套,现在是在大家都想买第三套的时候。因为他觉得好像只有房子才可以抵制通胀。所以人们都有冲动,想进入第三套、地四套,进入投机性需求和投资性需求。如果不限制,最终这股需求拉动住房供给一定会超过刚性需求,所以会持续限购限贷。

第二个政策着力点,约束开发商。开发商不能继续盖下去,这样无限制的继续盖总有一天盖出一个大泡沫出来。李嘉诚先生讲在中国大陆如果不约束盖房子,继续让盖,那十年后中国最不值钱的就是房子。因为供给远远超过刚性需求,所以要约束开发商。两条办法,拿别人的钱盖你只有收益没有风险,拿你的钱盖你会衡量一下这是不是超过刚需了,还要不要盖。

2018年将持续严格控制开发商。另外一个办法,控制新房价。我国现有房地产制度,新房价格是政府控制。用这个办法约束开发者。比如让地价高于房价,让面粉价高于面包,你还盖不盖。已经出现这个情况了,我上次去调研,一家企业拿地时算过帐,一平米卖6万都不赚,卖7万才赚,最后政府说只准卖4万。这就是现在很多地王没有入市,因为入市就赔。这个约束很强,估计会继续用这个办法来控制。对开发商的约束行为,一个是资金,一个是新房价。这是两大政策着力点,控制投机性需求、投资性需求,一个是约束开发商。让住房供给与刚性关系保持在正常上,不能继续增长了。但压力很大。

我最近调研时经常听到三种声音。一种声音是老百姓老问我,我不买房子拿钱干啥。第二种声音是地方政府,说不搞地产,不卖地,财政怎么办。第三种声音,开发商说我只会盖房子,别的事也不会干,不盖房子干嘛。都是要求盖房子,都是极度利益,总有一天为这种利益冲突会搞出大泡沫,住房供给远远超过刚性需求,站在国家层面要站在更高层面看,那就是一定要协调住房供给与刚性需求的关系,这种泡沫不能持续再进行,要维系才行。

这是一个中短期对策,另外一个叫长效机制。比如说共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等,都属于长效机制。现在要推出长效机制。比如调整一线城市空间布局,北京率先开始,就是雄安新区。雄安新区实际上是调整北京的重大举措。北京如果无限制的聚集资源,最后大城市病将越来越严重,交通、拥堵、雾霾、民生短缺,一系列大城市病暴露出来。2010年时曾经讨论过要不要迁都,但迁都这块不能随便聊,这是国运的事情,不能随便迁都。去年3月份决定不迁都了,迁非首都功能,就是雄安新区。雄安新区要承接北京的非首都功能。

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