房价再次暴涨,房产税“大招”啥时候放出来?

瞭望智库   田应奎   2016-09-20 10:44  

自今年春天以来,以一线城市为代表的多地商品房楼市成交价格频繁刷新纪录。有报道显示,北京地区二手房成交较好的区域,相比年初的价格涨幅均在50%以上;深圳很多住宅价格都已超过10万元/平方米;多地新地王层出不穷。相比之下,库存较多的三四线城市,则去化速度相对缓慢,房价也相对比较稳定。

市场上行房源减少、土地价格不断攀升,甚至房地产中介的推波助澜,都成为一二线城市房价上涨的幕后推手。于是房产税,这个对于公众来说并不陌生的词又重回公众视野。作为房地产所有税费中最受人关注的税种,房产税虽然已有预期,但到底何时征收却一直未有定论。

早在2011年1月,上海和重庆两市就开始了对于个人住房征收房产税的试点。但试点期间,房产税对楼市调控的作用颇有争议,在增加地方税收方面的作用不是很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当,地方政府执行动力不是很足。迄今,房地产税方案仍在起草当中。也无怪乎财政部部长楼继伟近日喊话,应该积极推动房地产税制改革,解决收入分配问题,这是一个难题,但也义无反顾地要做。

中国房地产市场走到今天,中国社会发展到今天,房产税,到底征不征、何时征、怎么征,越来越成为事关全局、影响深远的重大经济社会政治问题,成为稳定房地产市场、满足居民住房需求、推进社会公平正义的基本经济社会制度问题。

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1中国的房产税:该不该征?

中国的房产税,该不该征?这个问题说到底是决策层的战略判断和价值偏好问题。回答取决于房产税的功能定位、现实的紧迫性、决策层的重视程度等。综合各种情况来看,中国开征房产税,越来越具有紧迫性。

房产税是国家对住房所有者(产权人)所开征的不动产税。房产税是国家调控住房市场、保障公民住房权利、管控房产两极分化、增加公共收入税源、实现社会公平正义的重要制度安排。其制度意义带有根本性、基础性、全局性、长远性。目前中国开征房产税意义重大,且越来越具有紧迫性。不开征房产税,会把问题越积越多、越拖越难,后果会越来越严重。

经过20多年城镇居民住房的商品化、市场化、货币化改革,我国城镇房地产市场得以快速发展,房地产行业成为推动国民经济和社会发展的基础性产业,极大地推动着我国经济社会的现代化进程。

与此同时,从2000年起,中国城镇居民住房价格出现持续性的上升趋势,尤其是2008年后城镇住房价格呈现出跳跃式、暴力式的非对称价格上涨。相对于多数城镇居民家庭(含进城农民工)的收入增长,特别是中低收入家庭收入增加状况,持续高涨的住房价格特别是大城市的高房价,成为多数居民家庭生活与生存的沉重负担。住房、教育、医疗越来越成为重压中国民众走向全面小康生活的“新三座大山”。

虽然我国政府从2003年就开始高度重视房价的过快增长问题,并进行了多次的全国性的房价调控,但是一次又一次的房价调控,由于种种原因而收效甚微,一些调控甚至沦落为继续推动房价高涨的动因。房价越调越高甚至高得离谱,以至于社会公众质疑声不断:

国家的房地产公共政策,到底是要调低房价还是调高房价?

到底是想让房价和居民收入协调,还是房价和投资投机协调?

到底是想让房地产这个服务业服务于实体经济发展,还是要让实体经济服务于房地产业?

大量盖房能够盖出现代化吗?

世界上有哪个工业化、现代化的国家是在高房价的条件下顺利走向现代化的?

有哪个机构、哪个人敢公开宣称,中国能够在这样越来越积重难返、房价绑架的趋势之下,顺利实现现代化、实现中华民族伟大复兴中国梦?

居民住房具有商品和非商品、投资和非投资、经济和非经济等方面的多重属性,我们必须根据其自身所具有的重要性、逻辑性来认识定位。

从住房的使用价值来看,首先,住房是人的生存必需品。无论多么贫穷的公民,都应有基本的住房权。现代文明的政府必须保障公民的基本住房权。其次,住房是人的生活改善品。随着居民收入的不断增长,政府满足与收入相匹配的住房需求,既是居民的当然权利,也是政府的当然责任。

从住房的价值来看,住房具有市场价格和市场价值,居民购买住房进行投资投机,既是其合理的市场经济权利,也是市场经济资源配置的需要。政府应该保障与调控住房自身带来的投资投机需求。

从住房的自然属性来看,住房是不动产商品,具有土地唯一性的自然属性。一个国家的住房数量的多少直接受制于人口和国土面积的关系。中国人多地少是基本国情,因此,政府进行严格的、法治的、透明的宏观调控具有明显的必要性。中国政府的住房调控必须在以上住房的必需性、改善性、商品性、投资性、稀缺性等方面,进行负责的、全面的、历史的、法治的宏观调控。

导致中国房价屡调屡败、屡调屡高的原因很多,土地稀缺、住房稀缺、供需失衡、地方财政、银行放贷、实体经济、投资投机,以及工业化、城镇化、市场化、商品化、财富化、现代化、国际化等等,都可以成为推动房价持续高涨的理由和原因。但是,中国的高房价问题越来越清楚,越来越高的住房价格带来了越来越严重的经济社会政治问题。多年房价调控不尽人意的制度性原因,就是现代的、法治的、累进的房产税制度体系的缺失。

因为没有现代的、公平的房产税制度,基于政府土地审批的供给侧调控,难以抑制市场化、资本性的住房投资投机需求。

因为没有现代的、公平的房产税制度,基于银行信贷政策的需求侧调控,难以挡住房地产行业高利润的物质利益诱惑。相对于产能过剩导致的实体经济的低利润,追逐利润最大化的商业银行包括国有银行和股份制银行,本身就是房地产价格高涨的利益主体之一,国家政策号召和内部风险指导不足以见义忘利。

因为没有现代的、公平的房产税制度,基于企业和居民的投资投机需求,短期的高房价催生出身边一个又一个财富的神话,而市场经济条件下各类市场主体追逐高回报本身就是正当的合法的权益。在房价日益高涨、房产变资产的全面亢奋状态下,如果政府不作为甚至政府自身就是高房价的最大推手,中国的高房价就会越来越高直至崩盘。

因为没有现代的、公平的房产税制度,持续高涨的房价将使中国的实体经济发展越来越难,中国的科技创新、产业升级和工业化的进程将越来越难。高房价必然推高整体工业化成本,降低工业化和城镇化的竞争力;必然推高经济社会政治发展成本,降低居民的实际收入水平和支付能力,引发越来越严重的社会不满,从而使整个国家的工业化、城镇化以及公平化、正义化陷入“房价陷阱”而面临崩盘的可能。

因为没有现代的、公平的房产税制度,中国的房地产行业发展就没有稳定的、可预期的制度保障,与工业化、城镇化、市民化相匹配的可持续发展就越来越难实现。过度的崇拜和放纵所谓的住房商品化和市场化,甚至政府本身就是商品化、市场化的直接获利者,将不可避免地带来诸如房价高涨、房市泡沫、实体虚脱、财富分化等社会公愤问题,不可避免地催生和加剧经济社会政治矛盾与激化。

因为没有现代的、公平的房产税制度,中国日益严重化的贫富分化问题,将使一部分低收入居民沦落为城市“房奴”,难以得到有尊严的全面小康生活。

因为没有现代的、公平的房产税制度,财务风险弱约束甚至无约束的房地产利益方,包括开发商、工商企业、地方政府、商业银行、炒房者等,在流动性越来越相对过剩的情况下,就会联手一轮又一论的制造出所谓的“地王”、所谓的“日光盘”。问题是这种人人都能看到底的房地产“泡沫剧”,为什么十多年来不断地频频地上演?更加根本性的问题是,地产高价格、高估值从来就不是一个国家真正的核心竞争力。谁能说目前的中国房价还没有出超中国居民的平均负担能力?

因为没有现代的、公平的房产税制度,中国的房地产市场就没有可持续的预期,市场的无序波动和来回折腾就永远解决不了,而没有可持续、可预期的稳健的房地产市场的健康发展,其国民经济的可均衡基础价格体系和价格水平就难以形成,房地产市场的泡沫化和实体经济的空虚化将是不可避免的大概率事件。

在现代工业化、信息化、市场化、全球化的条件下,特别是在资金相对过剩、网络金融的环境中,谁能够保证日益高涨的房价不引发系统的严重的金融经济危机?如果发生系统的严重的金融经济危机,谁又能够承担起这个严重的颠覆性责任?

2中国的房产税:该何时征?

中国的房产税,到底何时征?这是近年来全社会最为关注的热点问题之一。房地产开发商、银行放贷者、地方政府、投机投资人、城乡居民、以及其他实体经济部门等,都非常关心房产税到底征不征和何时征的问题。

关于这个问题的合理预期,首先取决于房产税开征自身客观条件的具备程度和中央决策层对房产税重要性紧迫性的决策判断。从我国房产税开征需要的客观条件的具备程度来看,房产税到底何时征,决定于不动产登记、信息真实性、房产合法性、公民海外房产、反腐败政治进程等诸多方面条件的综合具备程度。

首先,决定于全国居民不动产(尤其是城镇居民住房)登记系统的建设程度。开征房产税首先需要构建起高起点、全覆盖、无差别的全国不动产登记体系,使国家征税机构能够全面系统地掌握全国居民不动产尤其是城镇居民房产的详细状况。所谓高起点,就是依据互联网+、大数据等最新信息技术,构建中国的不动产信息网络技术体系。所谓全覆盖,就是所有房产等不动产信息均进入国家不动产信息系统。所谓无差别,就是所有中国公民、企业法人、社团法人等不动产都被登记。国家要想开征房产税,必须加快全国居民不动产(房产)登记系统建设进程。

其次,决定于全国居民(首先是城镇居民)不动产(房产)登记信息的真实性程度。如果登记系统的房产信息不全面、不真实问题严重,假名、别名、多名以及遗漏、隐瞒、作假等问题严重,那么公平、公正、公信的房产税制度就不可能真正产生。严重失真的房产信息必然导致严重失信的房产税制度,而严重失真失信的所谓房产税制度就根本上不应该出台。国家开征房产税必须确保登记信息本身的唯一性、真实性、法定性。国家要想开征房产税,必须加快全国不动产登记信息真实性识别系统建设。

第三,决定于所征房产的合法性甄别程度。法治国家的房产税要求适税房产必须具有合法性。只有合法的房产才有被征税的资格,而非法的、无法定来源证明的房产不具备法定的纳税资格。在任何法治国家和法治政府,非法房产或者来源不明房产,非但不能被国家纳入征税对象,而且必须要被国家没收或收缴。如果国家开征房产税不问房产自身的合法性,其严重的后果就是非法、非规或不义房产的合法化。国家要想开征房产税,必须建立起全国性的房产合法性甄别系统,确保征税对象的合法性和房产税的社会正义性。

第四,决定于中国公民国外(境外)房产的并表登记与税负减增情况。我国是实行单一国籍身份的国家,中国公民的国外(境外)房产也是国家房产税登记纳税对象。中国公民具有国外(境外)房产申报纳税的义务。如果中国公民国外(境外)房产不登记不纳税,就会严重导致国家性的房产转移鼓励机制。当然,中国公民国外(境外)房产具体纳税与否以及税负多少,取决于具体的征收成本和可能性评估。国家要想开征房产税,必须配套构建中国公民国外(境外)房产登记系统,避免出现严重的制度性的资产避税转移问题。

第五,中国的房产税何时征,决定于国家反腐败的政治进程。持续十几年的房价高增长,使得中国城镇房产资产价格普遍上涨,特别是北上广深等一线城市的房产资产价格动辄千万、几千万甚至上亿元。如此昂贵的房产事实上已经成为腐败存量的主要财富载体,成为难以回溯、难以转让的腐败不动产。中国房产税开征所必需的不动产登记制度,房产信息真实性制度,特别是房产合法性甄别制度,之所以长期、迟迟难以取得实质性进展,最为根本的原因事实上也就是卡在了这里。这也是目前中国其他深层次改革难以实质性推进的根本原因。国家要想开征房产税,必须全面推进反腐败政治进程。

3中国的房产税:该如何征?

房产税是国家调控房地产行业健康发展、遏制房产贫富两极分化、实现人民群众住有所居、安居乐业美好愿望的重要制度保障。目前关于房产税的争论涉及很多方面,笔者主张根据居民住房的不同性质、不同用途、不同类别综合考虑,尤其是要坚持有区别、有差等、有累进的能力公平税赋原则。中国房产税的根本目的,必须依照以下两大原则进行:首先是促进社会公平正义,让多数居民而不是少数人有获得感、公平感和社会主义感。其次是促进房地产行业持续健康有序发展,而不是竭泽而渔、殃及实体的不可持续的野蛮成长。

1.关于房产分类与适税对象问题

由于历史上的种种原因,目前中国的房产产权种类繁多、名称混乱。国家实行房产税制度,必须对不同类型的房产产权进行全国性的标准化和法治化的统一处理。建议根据明确的房产产权所有者关系,把我国的房产产权分为三大类:一是公民个人拥有的私产产权;二是国家集体拥有的公产产权;三是公司组织拥有的法人产权。

房产税是针对公民个人所有的房产进行征收的直接税。国家开征房产税的适税对象,应该是公民个人拥有的私产产权房产。政府集体拥有的公产产权房产,如果国家再征收房产税,其实是公共财政转移支付,因此不应该征收房产税。公司组织拥有的法人产权房产,如果国家再征收房产税,其实是加大了经济社会发展成本。

2.关于征税范围与税率累进问题

公民个人拥有的私产房产,包括自住房、出租房、商用房三大类。自住房是纯粹的个人消费品,只有使用价值和未实现的潜在的市场价值。出租房是典型的个人投资品,既有使用价值又有市场价值。商用房是生产经营性的固定资本,是参与社会生产经营活动的不动产。要根据三者之间明确的性质用途区别,分别制定实施严格的性质用途不同的税收管控制度。

公民房产用于个人或家庭居住使用,可以分为基本住房、改善住房、奢侈住房三种消费使用方式。房产税的征收原则,应该是基本住房不征税,改善住房低税率,奢侈住房高税率。譬如,家庭人均住房面积在50平方米以内为基本住房;家庭人均住房面积在51-80平方米之间为改善住房;家庭人均住房面积在81平方米以上为奢侈住房。

公民房产用于出租他人居住使用,属于经营投资投机行为,住房的消费属性已经发生了根本性改变。对这种出租房所征收的房产税不是直接税,是可以被转嫁给租房户(消费者)的间接税,应该视同特殊的土地投资经营买卖行为,应该征收高累进制的营业性和经营性的收入所得税。因为我国人多地少、耕地短缺是基本国情,国家针对公民私有房产开征房产税或房产收入税,其总目的和总原则都是为了节约土地资源、引导住房适度消费,因此应该制定高累进制的房产税等级与税率,使节约土地资源真正成为一项基本国策。

3.关于房产税税负与土地出让金问题

房产税是房产持有环节的税种,居于房地产税的最末端。因为任何税收最终都落在了最终消费者或持有者的身上,所以开征房产税要综合考虑整个房地产行业的宏观税负水平,合理整合房地产行业的所有税种和税率,包括城镇土地使用税、房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、房产税等。从严格的意义上讲,国有土地的市场竞价(土地出让金)也是征税行为。因为土地是特殊商品,具有唯一性,没有替代品,要进入房地产行业者必须首先竞价获取土地开发使用权,这种没有替代、必须交易的属性就是只有义务而没有选择的国家税收强制行为。合理的房地产税利于房地产业的持续健康发展。

我国是实行土地公有制的社会主义国家,意味着国家所有土地归全体人民所有。在土地公有制的条件下,居民住房应该严格区分公有产权的政府保障房和私有产权的市场商品房。政府保障房是为了保障低收入居民基本住房需求的,因此其土地出让金不应该被收取,否则就是典型的财政转移支付行为,这样做没有实质意义与必要。市场商品房是开发商为了盈利而投资建设的,其土地出让金应该被收取,但其实也是一种流转税,最终被计入成本又被消费者所承担。应该根据国民经济发展、居民住房负担、房地产健康发展等多方面因素综合考虑房地产业的整体宏观税负水平。

因为是土地公有制的国家,所以国民基本住房的用地应该是严格的零地价。因为是人多地少的国家,国民改善住房的用地应该是法定的低地价,国民奢侈住房的用地可以是法定的市场价。从零地价到低地价、再到高地价是中国的制度国情和政情所决定的,是社会主义和市场经济的本性所决定的。现在的土地出让金制度,不考虑制度国情和政情,一味地追求土地竞价和高回报,不仅造成了越来越高的房价,而且导致了越来越严重的房产贫富两极分化。应该根据公有制、社会主义、市场经济、土地稀缺性等条件约束,实行基本住房零地价、改善住房低地价、奢侈住房市场价的土地出让金制度。这应该是中国特色社会主义公有共享、超额自付的市场经济的基本原则要求。

4. 关于计税方式和累进税制问题

坚持能力税赋原则。所谓能力就是指居民的收入财富水平,能力税赋就是按照居民的收入财富多少来累进征税,高收入财富者高税率,低收入财富者低税率,贫困者负税率(政府贴现率)。中国特色社会主义的房产税,必须是按照居民实有住房的客观情况,多房产者多征税,少房产者少征税,无房产者负征税(政府补贴)。

坚持合理税负原则。房产税对于住房居住者,是持有环节的最终税,没有转移的可能。房产税对于住房投资者,是经营环节的流转税,最终转移到住房消费者身上。因此,国家应该根据房产税能否最终被转移的不同性质,综合考虑房地产从生产、销售、投资、居住等全过程税收负担水平。

坚持市价计税原则。适征住房的单位计税,应该坚持市场均价原则。本地区不同类型的住房的市场价格,是一个动态波动的过程。根据市场动态均衡价格进行计价征收,可以反映征收对象的实际税赋水平,利于调整住房的商品属性,实现公平赋税原则。

坚持累进税负原则。居民拥有的商品投资房开征高累进制的房产税。住房是具有排他性消费的不动产的最终消费品,不具有工业品的重复性使用属性。所谓居民投资性住房需求最终要转嫁到真正居住需求的房客身上,因此居民住房投资不具有投资的直接性,只是流通环节、转手意义上的投机性投资,对于整个社会物质财富生产和增长而言,并不增加真实的财富本身,而只是增加了单位住房的货币价格,成为事实上的金融性、虚拟性的流通环节的再投资(投机)行为。因此,对居民拥有的商品投资房要开征高累进制的房产税。

5.关于去库存与征收时机问题

有人认为,目前全国商品房待售面积7亿多平米,短期内开征房产税将增加居民持有房产成本,影响“去库存”宏观调控目标实现。这个观点是不正确的。房产税的根本目的是维护中国的住房市场的公平性、正义性,同时构建公平、效率、可持续的住房市场根本制度体系。科学、公平、效率、可持续的房产税制度,最终会使整个房地产发展回归本来,使房价水平与居民收入相匹配,使住房市场总供给与总需求相匹配。超出市场合理需求水平的供给就是无效供给,而无效供给的市场出清只能通过现代的、公平的房产税来完成,使供给与需求即居民购买力相匹配。

6.关于永续产权与土地公有制问题

新中国成立,中国共产党执政,建设社会主义国家,有两项根本性的国家制度安排,并作为我们讨论一切中国问题的前提条件:一是中国共产党执政,二是土地公有制度(国家和集体所有)。这是当代中国最根本的制度国情,是中国政经合一的根本制度安排。中国共产党执政,是历史的选择、人民的选择;土地公有制度,是社会主义经济基础决定上层建筑的根本要求。

无论中国的房产税制度如何设计,都不能受任何动摇土地公有制的观点的影响。任何试图改变和废除土地公有制的主张,都不能被允许和鼓励甚至放纵。否则,将跑偏中国的房产税改革方向,会带来极其严重的后果。坚持土地公有制原则,不会影响房产税的顺利实施。土地所有制和土地之上的不动产所有制,是两个不同的标的物概念。二者可以统一,也可以分离。实行土地私有制的国家,土地及其之上的不动产,多数是连在一起的。但是,在土地私有制的条件下,也有其上的不动产有限出售、有限使用的制度选择。

实践已经证明,既然中国的农村可以实行土地公有制条件下的家庭承包责任制,实行土地所有权和使用(经营)权的法定分离,当然中国的城镇也可以实行土地国有制条件下的不动产的商品属性的使用权(经营权)的法定分离。那种主张“房屋及土地一定要有永续使用产权”的观点,如果不是制度设计方面的技术性分歧,就是政治上的意识形态的迂回诉求了。

4中国的房产税:配套改革如何推进?

推进中国的房产税制度建设进程,是一项涉及全体国民的重大的基础性制度实践,事关人们的根本利益关系,必须通盘考虑、顶层设计、强力推进。

第一,加强党中央对房产税制度进程的强力领导。坚持中央顶层设计、全国同步推行的改革原则,统一原则、统一标准、统一要求、统一推进。根据时间表、任务书,明确各级党委政府责任主体,确保房产登记、信息真实、合法甄别、内外统一、领导公开等进程紧密推进,以坚强的领导、统一的意志、透明的过程、法治的力量取信于民。

第二,加紧规范清理公产房的租住使用。国家要加紧公产房的改革进程,提速全国范围内的公产房的标准化、法治化改革进度。统一登记处理、并表清查、清理、规范各种各类公产房,包括央产房、军产房、校产房、单位房、企业房、保障房、廉租房、免租房、限价房、集资房、经济房等。坚持产权清晰、公私分明、依法保障的原则,严格按照家庭实际收入及其住房状况,建立严格的公私产权分明的“隔火墙”制度,统一规范与清理公产房使用情况,对于明显不属于低收入家庭而长期居住甚至霸占公产房的行为进行全国性的规范治理。避免一些人利用特权通过政府集体房产或公司组织房产来逃避公平的个人赋税责任,导致严重的税收不公平和社会不公平等问题。

第三,建立房产合法性甄别的公民举报奖励制度。中国的房产税制度,难题在于房产不公平,关键在于领导干部带头,而决定以上两点的根本在于人民的合法性参与。为此,对于依法举报非法不动产的举报者,给予罚没价值10%-30%的直接奖励,这样只有这样才能从根本上确保不动产持有的合法性。

第四,坚持人民共享、多数人获益原则。人民共享是社会主义的本质要求,多数人获益是公共政策的信誉之本。所谓社会主义,所谓为人民服务,在房产税方面,就是基本住房是公民基本权利,不能征房产税;改善住房是社会发展要求,只能轻税薄税;奢侈住房是超多数人以上的过高占有,必须实行累进税;而对于不是个人居住需求的投资性和投机性等商业性与盈利性的购房占房行为,必须实行更高累进制的房产税政策。

第五,加快推进领导干部房产公开制度。从1997年开始实行县处级以上领导干部收入和财产申报制度以来,家庭住房情况越来越成为申报的重要内容。经过二十多年的不断完善,目前率先从领导干部住房公开制度入手,实行县处级以上领导干部家庭房产公开制度,具有操作上的可行性和风险上的可控性。这也是我们党十八大以来从严治党、依法执政、以上率下、取信于民的重要制度安排,对于推进我国不动产登记和房产税制度建设具有极其重大的示范带动意义。

第六,加快推进官员住房官邸制度建设进程。党的十八届三中全会决定探索实行官邸制,对于顺利推进我国房产税制度具有重要意义。建议中央加快推进县级、市级、省级、国家级主要领导干部住房“官邸”制改革进程,规范主要领导干部包括离退休领导干部的个人住房行为,最终建立起现代的、公平的、透明的、法治的中国官员住房制度体系。

第七,建立房产税公平使用激励机制。中国是社会主义市场经济国家,开征房产税涉及制度公平和制度效率问题。建议房产税采取中央和地方共享的分税制办法,中央税部分用于全国范围的区域住房建设转移支付,地方税部分用于本地区内的城乡住房建设转移支付。基于鼓励地方、中央统筹的原则,处理好房产税的地方与中央持有比例关系。最终目的是利于全国房地产行业的持续健康发展,利于平衡全国居民住房公平和效率水平,利于防止和管控全国居民房产财产的贫富两极分化。

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