美国120年来房价的历史和规律(2)

政商阅读   陈龙   2014-05-23 10:51  

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢?现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

 

图 3.1 纽约实际房价

图 3.1 纽约实际房价

图 3.2 波士顿实际房价与通胀率

图 3.2 波士顿实际房价与通胀率

数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学

 

图三表现了四个美国一线城市:纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱,那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元;换句话说,纽约过去25年的房价增长率非常准确,正好是美国通胀率;其间经历了90年代房价大幅度下滑,包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人;纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨,到2006年达到顶点的1.5元,到2013年跌回0.99元,完成了25年的轮回。

类似的,如果在1988年初把波士顿的房价折成1元,那么到2013年涨到1.08元,相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长,其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元,那么到2013年涨到1.12元,相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长;如果在1988年初把旧金山的房价折成1元,那么到2013年涨到1.29元,相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的,一个重要原因是硅谷造富的驱动。

 

图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率

图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率

图 3.4 旧金山实际房价与通胀率

图 3.4 旧金山实际房价与通胀率

 

结语

作为结语,我希望读者能够记住这样几个规律。

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率,后面就会没有增长,或下跌。

这个规律是如此的精准,以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均,而且适用于一线城市。到2013年,美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均,并不是便宜货,意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高,是否能达到分散投资的目的,见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

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责任编辑:榆木 关键词: 房价 通胀 泡沫


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